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La propiedad horizontal en Argentina es un derecho real, regulado en forma explícita por el Código Civil y Comercial (Ley 26.994), y que anteriormente estaba regulado por la Ley 13.512. La sanción del Código derogó la vieja ley en 2015.
La propiedad horizontal es una forma de derecho de dominio, de propiedad.
En una propiedad tradicional, cuando uno adquiere la propiedad… adquiere la totalidad de la propiedad. Recibe una escritura, que acredita que todo lo que está dentro del perímetro del plano le pertenece al titular de dominio.
La propiedad horizontal es diferente. Cuando alguien adquiere una unidad funcional en un Consorcio, adquiere tanto un espacio que le es propio (las «partes propias», la unidad funcional), y una fracción de las partes necesariamente comunes del Consorcio (usualmente un edificio): perímetro, hall, escaleras, ascensor, palieres y halls, bombas de agua, ascensores y su maquinaria, cañerías, tableros y una largo etcétera de partes comunes que son compartidas entre todos los propietarios, en la proporción que marca la escritura.
En una propiedad horizontal la escritura que acredita la titularidad del dominio es diferente de una propiedad tradicional. La escritura se va a referir a un plano de subdivisión, donde consta la estructura y división de la propiedad en fracciones «horizontales», también se va a referír a un «Reglamento de Propiedad Horizontal» (o antes, «Reglamento de Copropiedad y Administración»), donde el propietario que suscribe la escritura se compromete a conocer y cumplir sus cláusulas.
Este Reglamento es la ley especial y local del Consorcio. Contiene derechos, obligaciones, formas de funcionamiento, destino permitido de cada parte del Consorcio y enumera partes comunes y propias entre otras cosas. Este Reglamento es parte de la escritura, por lo que está inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, y funciona como un contrato de adhesión.
Los reglamentos previos al Código unificado deben interpretarse a la luz de la nueva ley, con toda cláusula que contradiga las leyes siendo nula.
El Consorcio de propiedad Horizontal pone límite al derecho absoluto de la propiedad, porque es una comunidad de cuya existencia los propietarios no pueden abstraerse. Asimismo, el Consorcio es una persona jurídica, con sus órganos, representación legal, funcionamiento interno y requisitos legales y contables.